Immobilien-Hypotheken

gilt als  langfristige Vermögensanlage.

Die Gebrauchsüberlassung zum Wohnen auf Zeit erbringt Einnahmen. Fakt ist Wohnen gehört zu den unverzichtbaren Grundbedürfnissen jeder Verbrauchsgemeinschaft, weil die Menschen dem Erfrieren entkommen wollen.

Bei der Wahl, die für Ihre Zwecke richtige Immobilie zu finden, spielen Kaufpreis, Finanzierung, Höhe der Hypothekenzinsen,   Einkommen,  persönlicher Steuersatz, das Investionsvolumen  sowie  Lebensumstände eine große Rolle.

Die Immobilie hat stets einen inneren Wert.

Sie besteht rechtlich zum einen aus dem Grund und Boden und zum anderen aus den darauf befindlichen Gebäuden und baulichen Anlagen. Der Grund und Boden ist weitgehend resistent gegen Inflation, weil sein Wert als „nicht vermehrbares Gut“ real gesehen langfristig stabil bleibt.

 

Je höher der Bedarf nach Wohnen auf Zeit ist, desto größer ist auch seine Wertbeständigkeit. Dennoch kann der Wert dazu schwanken. Gründe hierfür sind die „Individualität“ des oft nach den Bedürfnissen des ursprünglichen Eigentümers gebauten Gebäudes, sich ändernde Standards bzw. neue Bedürfnisse, andere gesetzliche Vorschriften und vor allem die laufende Abnutzung.

Zu den Kosten zählen der Mietzins, die Mietkaution, die Mietnebenkosten sowie Vermittlungsgebühren, Umzugs- und Einzugsaufwendungen.

Vermietetes Eigentum:

die Kosten für die Hypothek ohne Tilgung sind Verbindlichkeiten und werden mit den Einnahmen aus Vermietung verrechnet.

Mietzins

Die Miethöhe (früher „Mietzins“) wird i.d.R. im Mietvertrag vereinbart. Sie stellt eine wiederkehrende Leistung an den Gebrauchsüberlasser dar. Die Miethöhe regelt der § 5 WiStrG (Wirtschaftstrafgesetz). Eine Vereinbarung über den über die zulässige Grenze hinausgehenden Mietzins ist unwirksam. Der Mieter muss also in Zukunft lediglich den im Rahmen des § 5 WiStrG zulässigen Mietzins entrichten. Dem Mieter steht ein Rückforderungsanspruch aus §§ 812 ff. BGB hinsichtlich des zuviel gezahlten Betrages zu.

Für jedes neu erworbene Objekt sollte der Käufer eine Ertrags-, Boden– und Sachwertermittlung   selbst oder durch einen Gutachter vornehmen.

Wie denkt der Eigentümer über den Kauf?

Ein Selbstnutzer betrachtet sein gekauftes als Eigentum. Irrtum: Käufer überlasst Anderen das Pfandrecht über das Objekt.  Fakt ist, dass der Eigentümer i.d.R. fast 39 Jahre einen Kredit abzahlt und erst mit Tilgung der letzten Rate über das Objekt eine Löschungsbewilligung für das Grundbuchamt zur Streichung des Pfandrechts erhält.

Wie kann sich ein Käufer diesen übernommenen Pflichten entledigen?

Dafür ist die anfängliche Netto-Mietrendite für Ihn so wichtig.  Sie gibt an, wie viel Prozent der Investitionskosten Sie über die Jahresmiete wieder reinholen.  Zudem sind die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grundbucheintragung mit zu berücksichtigen. Nun eine Kapitalanlage sollte immer mindestens eine Netto-Mietrendite von 4 Prozent pro Jahr ergeben

Die so ermittelten Mietkosten sollten die tatsächlichen anfallenden Kosten übersteigen. Es ist i.d.R. für den Selbstnutzer eine emotionale Frage welcher Kostenteil für den Gebrauchswert angesetzt wird.

Investor:

Das anfallende Guthaben ermöglicht die Investionen in Vermögenswerte mit dem Zweck Tilgungskapital zu erwirtschaften. Wann eine Tilgung erfolgen kann ist im Vertrag in der Höhe und in Zeiten festgelegt. Sie zu kennen und zu nutzen kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage für die Investion sein.

Mietkaution

Gerade weil es dabei um Ihr Kapital in Form einer Wohnung bzw. eines Mietgegenstandes sich handelt wird seit altersher ein Faustpfand bzw. Kaution zwischen den Parteien ausgehandelt. Diese Mietsicherheit des Gebrauchsüberlassers dient dazu, sich vor Schäden von Seiten des Gebrauchsnutzers sowie ausstehende Mietzahlungen, während der Mietdauer, finanziell zu schützen. Die Höhe der Mietkaution ist in § 551 BGB geregelt und darf maximal 3 x Nettomieten (Kaltmiete) ohne weiter Zusatzkosten betragen. Eine Nachforderung (wegen Mieterhöhung) ist unzulässig. Davon sind evtl. anfallenden Zinsen und Wertsteigerungen der hinterlegten Kaution ausgenommen.  Der Gebrauchsnehmer kann die Kaution als Ganzes oder eine erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses (=> Übergabe der Wohnung), die zweite bei Beginn des zweiten Vertragsmonats und die dritte Teilleistung zu Beginn des 3. Vertragsmonats erbringen. Die Kaution bleibt im Vermögen des Gebrauchnehmers. Der Gebrauchüberlasser hat in Absprache die Kaution zu verwahren oder anzulegen ebenso wie die sich daraus ergebenen Erträge.

Die gängigsten Arten der Mietkaution sind

  • a) die Barkaution

bei der der Vermieter den Geldbetrag überwiesen oder bar bekommt

  • b) die Stellung eines Bürgen
    bei der ein Dritter – z.B. eine Bank, Versicherung – bürgt für den Mieter in Höhe der zu leistenden Mietsicherheit
  • c.) Mietkaution in Form eines Sparbuches beizubringen.
  • d.) Mündelsichere Wertpapiere als Kaution zu geben.
  • e.) in Gold ausgehändigte Münzen

Aktuell werden in Deutschland ca. € 32 Mrd. an Mietkautionen auf Sparbücher angelegt. Die Verzinsung ist sehr gering.

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